Por Anika Milian, Esq., Socia Cofundadora, B&M Law Group, PLLC · 4 de noviembre de 2026
Se aprobó la Enmienda 3 de Florida. El 3 de noviembre de 2026, los votantes aprobaron la enmienda sobre impuestos a la propiedad con aproximadamente el 62% de los votos, justo por encima del 60% que se necesita para cambiar la Constitución de Florida. Es el cambio más grande a los impuestos a la propiedad en Florida en años. Los dueños de vivienda reciben una exención homestead mucho mayor, los inversionistas de bienes raíces reciben un tope más estricto sobre cuánto puede subir el valor tasado, y quienes se mudan a Florida deben prestar atención a una fecha clave.
Aquí le explicamos qué significa la Enmienda 3 para sus impuestos a la propiedad, ya sea dueño de su casa, de una propiedad de alquiler, de una casa vacacional o de un inmueble comercial en Florida.
La Enmienda 3 de Florida en resumen
- Aumento de la exención homestead: la exención homestead de Florida para los impuestos no escolares sube a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028, y después se ajusta por inflación.
- Los impuestos escolares no cambian: la exención actual de $25,000 que cubre todos los impuestos a la propiedad, incluidos los escolares, se mantiene.
- El tope para propiedades de inversión baja del 10% al 5%: en propiedades de alquiler, segundas viviendas y propiedades comerciales, el límite anual de aumento en el valor tasado se reduce a la mitad.
- Período de espera para nuevos residentes: si Florida no era su residencia permanente el 31 de diciembre de 2026, la exención mayor comienza en su quinto año.
- Reglas de gasto para los gobiernos locales: se dirige a los condados y ciudades a usar lo recaudado en seguridad pública, educación, infraestructura y recursos naturales.
- Fecha de vigencia: 1 de enero de 2027.
Qué significa la Enmienda 3 para los dueños de vivienda
Hoy, una vivienda con homestead en Florida recibe aproximadamente $50,000 de descuento sobre su valor tasado: los primeros $25,000 aplican a todos los impuestos, y una segunda exención de unos $25,000 aplica solo a los impuestos no escolares. La Enmienda 3 aumenta de forma dramática esa segunda parte.
Un ejemplo para una residencia principal con un valor tasado de $400,000:
| Hoy | 2027 | 2028 | |
|---|---|---|---|
| Valor sujeto a impuestos no escolares | aprox. $349,000 | $250,000 | $150,000 |
| Valor sujeto a impuestos escolares | $375,000 | $375,000 | $375,000 |
El ahorro real depende de las tasas (millage) de su condado y su ciudad, y de cómo sus gobiernos locales ajusten sus presupuestos. Los impuestos escolares son una parte importante de la mayoría de las facturas, así que su factura bajará, pero no desaparecerá.
Lista para dueños de vivienda:
- ¿Ya tiene homestead? En la mayoría de los casos no tiene que volver a solicitarlo. Su exención se renueva automáticamente. Revise su aviso TRIM en agosto de 2027 para ver los nuevos números.
- ¿Acaba de comprar casa? Solicite la exención homestead ante el tasador de propiedades de su condado antes del 1 de marzo del año siguiente a ser dueño y vivir en la casa al 1 de enero.
- ¿Su casa está en un fideicomiso en vida revocable (revocable living trust)? Así recomendamos que la mayoría de las familias tengan su vivienda. Confirme que el lenguaje de su fideicomiso preserve la exención homestead. Con exenciones tan grandes, esto importa más que nunca.
Qué significa la Enmienda 3 para los inversionistas de bienes raíces
Las propiedades de inversión no reciben la exención homestead, pero la Enmienda 3 sí cambia los números para los inversionistas.
El tope de aumento del valor tasado baja del 10% al 5%. Bajo la ley actual de Florida, el valor tasado de una propiedad sin homestead no puede subir más de un 10% al año, aunque el valor de mercado suba más rápido. La Enmienda 3 reduce ese límite a un 5% anual. Esto aplica a:
- Propiedades de alquiler a largo plazo (casas, condominios, edificios pequeños)
- Alquileres a corto plazo y vacacionales
- Segundas viviendas y casas de temporada de no residentes
- Propiedades comerciales, incluidas oficinas, locales y almacenes
- Propiedades a nombre de una LLC u otra entidad
¿Cuánto puede ahorrar con el tope del 5%? Tome una propiedad de alquiler tasada en $500,000 en un mercado donde los valores suben más del 10% al año. Después de tres años, el tope anterior del 10% permitiría un valor tasado de unos $665,500. El nuevo tope del 5% lo mantiene en unos $578,800. Son aproximadamente $86,700 menos de valor tasado sujeto a impuestos cada año, y la diferencia sigue creciendo con el tiempo.
Lo que debe saber antes de evaluar una inversión:
- El tope limita el valor tasado, no su factura de impuestos. Si su ciudad o condado sube la tasa de millage, sus impuestos pueden subir más del 5%. Con los gobiernos locales perdiendo ingresos del homestead, vigile de cerca las tasas, tarifas y cargos especiales.
- El tope generalmente se reinicia cuando la propiedad se vende. Al comprar, espere que el valor tasado se ajuste al valor de mercado y que a partir de ahí lo proteja el tope del 5%. No calcule una compra usando la factura de impuestos del vendedor.
- Alquilar su homestead puede costarle la exención. Bajo la ley de Florida, alquilar toda su vivienda homestead por más de 30 días al año durante dos años seguidos se considera abandono del homestead. Con una exención de $250,000 en juego, piénselo bien antes de convertir su residencia principal en alquiler.
- La estructura importa. Tener sus alquileres en una LLC sigue siendo lo recomendable para la protección de responsabilidad de la mayoría de los inversionistas, pero no cambia el tratamiento de impuestos a la propiedad. Una propiedad a nombre de una LLC es una propiedad sin homestead.
¿Se está mudando a Florida? La fecha del 31 de diciembre de 2026 importa
La Enmienda 3 trata a las personas de forma distinta según si Florida era o no su residencia permanente el 31 de diciembre de 2026. Si no lo era, recibirá la exención homestead actual cuando califique por primera vez, y la exención mayor comenzará en su quinto año.
Si se está mudando a Florida ahora mismo, tenga en orden su prueba de residencia en Florida: licencia de conducir, registro del vehículo y de votante, y una declaración de domicilio. Hable con un abogado sobre su caso antes de asumir que califica.
Comprar o vender una propiedad en Florida en 2027
Cuando un cierre ocurre antes de que salga la factura de impuestos del año en curso, los impuestos normalmente se prorratean usando la factura del año anterior. En 2027, esos números podrían no reflejar la nueva exención homestead ni el tope del 5%. Compradores y vendedores deben hablar con su abogado de cierre sobre si conviene incluir una cláusula de reprorrateo en el contrato.
Cómo afecta la Enmienda 3 a los gobiernos locales
Un análisis económico estatal estimó que los gobiernos locales de Florida podrían perder casi $5,000 millones al principio, acercándose a $9,000 millones el año siguiente, con un impacto recurrente de casi $12,000 millones. Los partidarios lo ven como un alivio necesario después de años de facturas en aumento. Los opositores, incluidos gobiernos locales y grupos de las fuerzas del orden, advirtieron que podría reducir los fondos para servicios.
Durante el próximo año, vigile cómo ajustan su condado y su ciudad los presupuestos de 2027, si aparecen nuevas tarifas o cargos, y cualquier guía de implementación de la Legislatura y de los tasadores de propiedad.
Preguntas frecuentes sobre la Enmienda 3 de Florida
¿Cuándo entra en vigor la Enmienda 3 de Florida?
El 1 de enero de 2027. La exención homestead para impuestos no escolares sube a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028.
¿La Enmienda 3 elimina los impuestos a la propiedad en Florida?
No. Reduce los impuestos no escolares de las viviendas con homestead. Los impuestos escolares siguen aplicando al valor por encima de $25,000, y las propiedades de inversión siguen pagando impuestos completos, con un tope menor del 5% en el aumento del valor tasado.
¿La Enmienda 3 aplica a propiedades de alquiler e inversión?
Sí, pero de forma distinta. Los alquileres, segundas viviendas y propiedades comerciales no reciben la exención homestead. Reciben un tope menor en el aumento anual del valor tasado: 5% en lugar de 10%.
¿Tengo que volver a solicitar mi exención homestead?
En la mayoría de los casos, no. Las exenciones existentes se renuevan automáticamente. Si compró recientemente, solicite ante el tasador de propiedades de su condado antes del 1 de marzo.
Me acabo de mudar a Florida. ¿Recibo la exención homestead de $250,000?
Si Florida no era su residencia permanente el 31 de diciembre de 2026, recibirá primero la exención actual, y la exención mayor comenzará en su quinto año.
Hable con un abogado de bienes raíces en Florida
Si quiere entender cómo la Enmienda 3 afecta su vivienda, sus propiedades de alquiler o su plan patrimonial, nuestro equipo en B&M Law Group puede ayudarle. Manejamos cierres y títulos de bienes raíces, planificación patrimonial, protección de activos y derecho empresarial en Miami y todo el Sur de Florida, en español y en inglés.
Este artículo es solo para información general y no constituye asesoría legal. Leerlo no crea una relación abogado-cliente. Consulte con un abogado sobre su situación específica.