Si está comprando una unidad comercial en un condominio de uso mixto creado entre el 1 de abril de 1992 y el 1 de enero de 1996, no suponga que su cuota de gastos sigue el área de la unidad. Una unidad comercial pequeña puede tener una participación mucho mayor en los gastos de la asociación.

La sorpresa en la evaluación

Usted compra una unidad comercial porque los números parecen atractivos. La unidad es pequeña y las cuotas de la asociación parecen razonables. Años después, el edificio enfrenta reparaciones importantes, aumentan los seguros o se aprueba una evaluación especial. Al comparar su factura con la de otra unidad comercial más grande, descubre que su unidad tiene menos pies cuadrados, pero una participación mayor en la evaluación.

La primera reacción suele ser: debe haber un error. Puede haber un error contable, pero también puede que no exista un error legal. La declaración registrada puede asignar a la unidad comercial un porcentaje que no corresponde directamente a su tamaño.

La ventana legal

La sección 718.104(4)(f), Estatutos de Florida, exige que la declaración indique la participación indivisa de cada unidad en los elementos comunes y el excedente común. Para condominios residenciales creados después del 1 de abril de 1992, la participación de cada unidad residencial debe basarse en una relación uniforme de pies cuadrados o en una fracción igual.

La sección 718.404(3) aplica una regla comparable a los condominios de uso mixto creados después del 1 de enero de 1996. Esa regla incluye las unidades residenciales y comerciales del condominio. Por eso, los condominios de uso mixto creados entre el 1 de abril de 1992 y el 1 de enero de 1996 presentan una ventana particularmente importante para las unidades comerciales: la participación comercial puede depender de lo que dice la declaración registrada, no solamente del área.

La suma completa de los intereses de todas las unidades debe representar el 100% del condominio. La pregunta es cómo se distribuyó ese 100% entre las unidades comerciales y residenciales.

LA VENTANA ESTRECHAAPRIL 1, 1992JANUARY 1, 1996Fórmula residencialFórmula de uso mixtoRevise la declaración en ese período.
Las fechas identifican el tema particular; la declaración registrada sigue controlando la asignación real de la unidad.

La decisión de Sailboat Cay

Esto no es solamente una posibilidad teórica. En una declaración de 1999, la propia Sailboat Cay Condominium Association presentó una petición ante DBPR sobre el porcentaje asignado a una de sus propias unidades comerciales. La ironía es importante: la asociación quería saber si podía reducir o redistribuir la carga asignada a su propia unidad de administración.

Sailboat Cay era un condominio de uso mixto creado en 1994. La unidad comercial CU-219 tenía aproximadamente un 4.4% de participación en los elementos comunes, aunque los porcentajes de las unidades comerciales no se habían calculado según los pies cuadrados. El promotor transfirió CU-219 a la asociación, que la usaba para administración y reuniones.

DBPR indicó que la asociación debía utilizar los porcentajes establecidos en la declaración registrada para calcular los gastos comunes. El hecho de que el porcentaje comercial pareciera desproporcionado no autorizaba a la junta a reemplazarlo posteriormente por una fórmula basada en pies cuadrados.

DBPR también distinguió entre un verdadero error de escribiente y una asignación intencional que parece injusta. Si los porcentajes suman 100% y no hubo un error, la corrección administrativa no sirve para reescribir la asignación. La decisión identificó la reformation in equity, o reforma judicial, como el remedio correspondiente, no un ajuste rutinario de la junta.

Puede leer la declaración de DBPR sobre Sailboat Cay.

Por qué importa el porcentaje

La sección 718.115(2) establece que los gastos comunes se recaudan de las unidades según las proporciones o porcentajes indicados en la declaración. En términos prácticos, el porcentaje asignado a una unidad comercial puede determinar cuánto paga esa unidad en cuotas y evaluaciones, sujeto a la declaración y a la naturaleza del gasto.

Si una declaración asigna a una unidad comercial el 12% y a otra el 6%, un gasto común de $100,000 normalmente produciría cargos de $12,000 y $6,000, respectivamente. Esos porcentajes son ejemplos individuales. Las demás unidades deben tener el porcentaje restante, y todos los intereses juntos deben sumar exactamente 100%.

UN EJEMPLO SENCILLOEl área y la participación pueden divergirTAMAÑO DE LA UNIDADPARTE DEL GASTO DE $100,000Unidad grande · 2,583 pies²0.43% · $430Unidad pequeña · 1,276 pies²4.40% · $4,400EL PORCENTAJE DE LA DECLARACIÓN DETERMINA EL CÁLCULO · LAS DEMÁS UNIDADES TIENEN EL RESTO
Comparación ilustrativa. Estas dos unidades comerciales son ejemplos dentro de una asignación mayor; la declaración registrada debe asignar los intereses restantes para que el total sea exactamente 100%.
UN GASTO COMÚN DE $100,000 · LAS UNIDADES EJEMPLO SUMAN 20%UNIDAD COM. A12%$12,000UNIDAD COM. B6%$6,000UNIDAD COM. C2%$2,000LAS DEMÁS UNIDADES TIENEN EL 80% RESTANTE · TOTAL: 100%
Cálculo ilustrativo. Las tres unidades comerciales ejemplo suman 20%; las demás unidades deben tener el 80% restante, de modo que la declaración completa sume exactamente 100%.

Qué revisar antes de comprar

  1. La declaración original: confirme la fecha de registro y el porcentaje asignado a la unidad comercial.
  2. Las enmiendas: revise cambios a los límites de las unidades, porcentajes, gastos comunes, fases y asociación.
  3. El presupuesto: pregunte cómo se distribuyen cuotas regulares, reservas, seguros, mantenimiento y evaluaciones especiales.
  4. Las unidades comerciales vecinas: compare pies cuadrados y porcentajes para detectar una asignación que requiera revisión legal.
  5. Los registros: revise estados financieros, actas, evaluaciones pendientes, reparaciones y seguros. En Miami-Dade puede comenzar con el Registro de Asociaciones Comunitarias.
  6. La revisión legal: pida a un abogado de condominios que compare la fecha de creación, el tipo de unidad, las enmiendas y la fórmula de evaluación.

Extra: cómo se calculan los intereses después del 1 de enero de 1996

Para los condominios de uso mixto creados después del 1 de enero de 1996, la sección 718.404(3) permite una relación uniforme basada en pies cuadrados o una fracción igual. La fórmula se aplica al condominio de uso mixto, incluyendo sus unidades residenciales y comerciales. En una fórmula de pies cuadrados, una unidad residencial de 1,000 pies cuadrados y una unidad comercial de 1,000 pies cuadrados reciben la misma proporción. En una fórmula de fracción igual, cuatro unidades reciben una cuarta parte cada una, aunque sus tamaños sean diferentes. En ambos casos, la asignación completa debe sumar exactamente 100%.

EJEMPLO 1 · MÉTODO DE PIES CUADRADOSÁrea total de uso mixto: 6,000 pies cuadradosUNIDAD RES.1,000 pies²16.67% · $10,000UNIDAD COM. A1,000 pies²16.67% · $10,000UNIDAD COM. B2,000 pies²33.33% · $20,000UNIDAD COM. C2,000 pies²33.33% · $20,000
Ejemplo ilustrativo usando un gasto común de $60,000. La participación de cada unidad residencial o comercial corresponde a su proporción del área total de uso mixto.
EJEMPLO 2 · MÉTODO DE FRACCIÓN IGUALCuatro unidades de uso mixto, cuatro partes igualesUNIDAD RES.¼$15,000 de $60,000UNIDAD COM. A¼$15,000 de $60,000UNIDAD COM. B¼$15,000 de $60,000UNIDAD COM. C¼$15,000 de $60,000
Ejemplo ilustrativo. Con el método de fracción igual, los distintos tamaños de las unidades residenciales y comerciales no cambian las partes iguales de una cuarta parte.

Este artículo contiene información general sobre la ley de Florida, no asesoramiento legal, y no crea una relación abogado-cliente. Los derechos y evaluaciones dependen de la declaración registrada, sus enmiendas, los estatutos y los hechos específicos. Consulte a un abogado de condominios antes de depender de esta información.

Autoridades citadas: Fla. Stat. § 718.104; Fla. Stat. § 718.404(3); Fla. Stat. § 718.115(2); y DBPR Final Order No. BPR-99-00063.